IMG_0143Bij aanvang huurperiode
Een beschrijving huidige staat is een document waarin het onroerend goed gedetailleerd wordt beschreven; kamer per kamer, muur per muur, vloer en plafond. Niet alleen de gebruiktematerialen worden opgesomd, ook de staat van deze materialen moet uitgebreid worden beschreven. Van elke kamer worden foto’s genomen. Details en/of beschadigingen worden eveneens gefotografeerd.

Alle onderdelen worden gecontroleerd in zoverre zij te controleren zijn: sluiten de ramen en deuren normaal, werken alle keukentoestellen, in welke staat bevindt het onroerend goed zich qua onderhoud, enz.

Moet een beschrijving huidige staat opgemaakt worden en waarom?

Op basis van artikel 7:230a en 7:290 van het Burgerlijk Wetboek heeft de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) in juli 2003 een model algemene bepalingen huurovereenkomsten opgesteld voor zowel woonruimte, kantoorruimte als Winkelruimte.

Hierin staat o.a. vermeld waar een huurder en verhuurder aan moeten voldoen. Een van de onderdelen is het opstellen van een inspectierapport/beschrijving of een proces-verbaal van oplevering. De praktijk leert ons dat beide partijen hier niet of onvoldoende aan voldoen.

Het opstellen van een beschrijving huidige staat bij aanvang van de huur periode voorkomt conflicten bij het beëindigen van de huurovereenkomst. Immers, bij aanvang zijn huurder en verhuurder vaak beste vrienden maar wanneer er huurschade wordt vastgesteld, blijft er van de vriendschap vaak niet veel meer over.

Zowel huurder als verhuurder hebben er voordeel bij dat een beschrijving huidige staat zo gedetailleerd mogelijk wordt opgemaakt.

Wanneer alle onderdelen zijn beschreven aan het begin van de huurovereenkomst, kan op het einde van de huurovereenkomst objectief worden vastgesteld welke gebreken er waren en welke niet.

Men moet zich realiseren dat de verhuurder zijn onroerend goed tenslotte uit handen geeft en hoopt dat de huurder het ‘als een goed huisvader’ – zoals de wet het uitdrukt, behandelt.

De huurder wil op het einde van de huurovereenkomst niet verantwoordelijk gesteld worden voor gebreken en/of beschadigingen die er bij aanvang van de huurovereenkomst al aanwezig waren.

Wanneer wordt een beschrijving huidige staat opgemaakt?

Bij voorkeur wordt de beschrijving huidige staat opgemaakt wanneer het onroerend goed leeg is; vlak voor de sleuteloverdracht of ten laatste één maand na het betrekken van het onroerend goed.

Hoe gaat het in zijn werk?

Doorgaans is het de eigenaar verhuurder, huurder of de vastgoedmakelaar die contact opneemt met de vastgoedexpert om de opdracht door te geven.

De eigenaar/vastgoedmakelaar bezorgt de expert een kopie van de huurovereenkomst en de nodige verdere gegevens, tevens wordt er een afspraak gemaakt om ter plaatste de vaststellingen te doen. Bij voorkeur zijn beide partijen aanwezig.

Het opnemen van al deze gegevens neemt voor een appartement al snel anderhalf uur in beslag en voor een woning kan dit oplopen tot drie uur en langer.

Op kantoor wordt het verslag verwerkt in een geschreven tekst met fotoreportage en naar keuze in boekvorm op gestuurd  of in pdf gemaild. Huurder en verhuurder krijgen ieder een exemplaar toegestuurd.

Vervolgens krijgen partijen 10 dagen de tijd om eventueel opmerkingen te maken. Immers, tijdens de eerste dagen van bewoning kunnen bepaalde gebreken pas echt vastgesteld worden, omdat deze tijdens de plaatsbeschrijving niet gecontroleerd kunnen worden.

De opmerkingen die partijen maken, worden in een addendum opgenomen en aan betrokken partijen bezorgd.
Wanneer niet gereageerd wordt na 10 dagen, gaat de expert er van uit dat de inhoud strookt met de werkelijkheid en dat het verslag in zijn totaliteit aanvaard wordt.

Wat is de kostprijs van een plaatsbeschrijving en wie betaalt?

Elke woning, appartement, kantoor of winkel is verschillend van grootte, daarom kunnen prijzen variëren. Voor doorsnee appartementen, woningen en kantoren schommelen prijzen rond de 350 euro, exclusief btw. Voor grote bedrijfsgebouwen en luxe-villa’s wordt een prijsofferte opgemaakt.

Aangezien zowel huurder als verhuurder baat hebben dat een plaatsbeschrijving wordt opgemaakt, betaalt ieder de helft van de kosten van de vastgoed expert

Digitaal rapport.

Gemak dient de mens. Recent zijn we dan ook gestart met het toepassen van een software-programma wat ons in staat stelt het uitvoeringsproces te verbeteren en te versnellen. “Dat maakt dit product extra uniek en vernieuwend”. Het digitaal verwerken van de opname heeft als voordeel dat er minder tijd voor nodig is, waardoor de kosten ook lager uitvallen dan op de traditionele wijze.

De software versie geeft ons de volgende mogelijkheid; BHS past in een huurcyclus, flexibel werken, gedetailleerd, geraffineerd en compleet, de eerste opname vraagt allen de nodige aandacht en tijd. De toepassing is zo dat we in deze geautomatiseerde versie alle mogelijke opties kunnen invullen en aanvinken.

Hierdoor maken we in korte tijd een volledig rapport welke meer dan voldoende is voor een veilige en transparante huurovereenkomst voor zowel huurder als verhuurder.

Bij einde verhuurperiode
Opnieuw is het één van de partijen die de expert contacteert dat de huurovereenkomst beëindigd wordt. Er wordt een afspraak gemaakt om een eindcontrole huur uit te voeren. Doorgaans vindt deze afspraak plaats op de laatste dag van de maand maar het kan ook vroeger. Het onroerend goed moet volledig leeg zijn en de sleutels worden overhandigd aan de expert, eigenaar of makelaar. De huurder mag het onroerend goed nadien niet meer betreden.

Tijdens deze eindcontrole gaat de expert aan de hand van de beschrijving huidige staat die werd opgemaakt aan het begin van de huurovereenkomst deze met de eindcontrole vergelijken.